小体量社区型购物中心崛起：城市商业副中心规划与消费升级新趋势

目前，随着城市商业子中心计划和消费升级的逐步发展，小规模的社区购物中心也可以解决精确的需求，将成为商业房地产的主流。

小型购物中心越来越多

根据相关数据，据估计，到2020年，国家住宅物业区将达到300亿平方米，中国的社区服务消费将进入万亿级市场。第三和第四层城市缺乏消费能力，人口少，因此很难支持巨大的商业综合体。在一线城市，由于运输问题和在各个地方的城市子中心的发展，对超大购物中心的需求也在下降。

此外，自古以来，中国人民对社会互动的需求就已经存在。住宅产品需要社区，商业房地产也需要社区。就像古代市场一样，它不仅交易了商品，而且还观看了歌剧并结交了朋友和其他活动。它具有教育，医疗和娱乐等功能，是居民娱乐和互动的主要场所。如今，就社会功能而言，商业房地产显然不如古代市场。社区贸易是居民生活和情感交流的绝佳场所，甚至可以在附近社区中扮演活动中心的职能。

电子商务所能替代的就是销售商品，而购物中心应专注于销售服务。人们在购物中心可能无法实现购买衣服和鞋子的需求，但是人们在购物中心仍在消费娱乐，美容和教育等人们的体验消费项目。这是电子商务不可替代的。

如今，范克，派利和乡村花园等房地产开发商都有社区商业产品线。随着在线交通成本逐渐上升，阿里巴巴和等互联网巨头也开始雄心勃勃地将离线物理业务部署并植入社区的“最后一英里经济”中。结果，社区业务进入了黄金时期。

在讨论如何制作小型购物中心之前，让我们看看相关的国内和外国案件，然后首先谈论外国案件。

曼谷 - 公地

基本信息

开发人员：Commons Co.，Ltd。

项目区域：5000平方米

施工时间：2013-2016

项目成本：1.8亿泰铢（约520万美元）

项目地址：Thonglor 17，泰国曼谷

项目亮点

巨大的开放公共空间

平稳的步骤和自然风景引导人们向上探索

为“发送”儿童提供服务

宠物可以在车间和音乐节上带来

Commons于2016年初开业，已成为曼谷旅行的必不可少的地方。在这座建筑物的设计开始时，我们的意图是首先建立一个社区，然后是一个购物中心。

公地总共分为四个地区，即市场，村庄，游乐场和上码。公地之间的最大区别是，一楼和第二层是一个巨大的开放公共空间，采用渐进式的台阶和坡道，取而代之的是木制塑料复合材料，装饰有鲜花，植物和树木，例如后花园，餐馆和零售商店都放在花园中。

尽管该项目希望打开立面并使建筑物看起来很混乱。为了解决这个问题，建筑师在上立面上安装了薄钢网，在某种程度上消除了不同商店之间的差异，并创造了轻便的统一建筑物外观。同时，该钢网符合通风需求，并允许室内和室外之间的视觉通信。

二楼被定位为游戏区“游戏场”。成年人可以在健身中心“绝对您”中练习瑜伽并骑室内自行车，而孩子们可以在小儿童游乐园“小豌豆儿童公园”中玩耍，该公园设有两个活动室，提供乐高积木，拼图拼图，音乐墙，音乐墙，音乐墙和上述娱乐场所等娱乐设施。父母可以随时“送”他们的孩子，这是最强的社区意识的一部分。

与普通的购物中心不得不绕楼梯上的商场不同，公地的柔和步骤和自然风光可以不知不觉地引导人们向上探索。这是曼谷少数几个可以接受宠物的购物中心之一，并且有一个小的孩子的游乐场，小豌豆孩子普通，它提供了“储藏”的孩子。确实适合带孩子和宠物度过一个懒惰的周末下午。

第三层和四楼在覆盖阳光和雨水中发挥了作用。尽管相同的开放式立面允许自然通风，但是如果您看到内部的情况太清楚，它将失去建筑物的完整性。建筑部使用薄的钢网，该钢板连续分布，因此表面是统一的，同时确保内部通风和视觉透明度。当晚上灯光从薄纱网中传出时，这真是梦幻。

此外，为了建立社区，公共经常举办一些研讨会，音乐节和私人聚会。这里也有许多周到的服务，例如存放自行车等。在填补生活时，人们的访问已成为日常工作。

日本树木购物中心

基本信息

开发人员：日本7和我组

开放日期：2014年11月21日

项目区域：24,900平方米

项目地址：日本东京川崎市川崎市

项目亮点

母亲和儿童的人源化设计

它似乎是一件事情的混合，但实际上是和谐的业务组合

充分利用死胡同的租赁空间

日本最大的屋顶花园

尽管这个项目不是日本的小型购物中心，但仍然值得一提的是一个被高质量社区包围的案例型购物中心。 Greenmu购物中心位于Musashi Kosugi商业区。由于便利地运输到新宿，忍者，阳高川，横滨和其他地方，商业区已经建立了许多高端社区。商业区的年龄组成为25至44岁，有25至39岁的办公室工作人员，他们通常在育儿家庭中，孩子基本上10岁以下。家庭收入的50％以上为500万日元（相当于250,000元人民币），家庭收入的30％以上为700万日元。

因此，该项目被定位为创新的社区购物中心，该项目集成了百货商店，超市，零售，餐饮以及休闲和娱乐。该项目打算创建一个使客户生活更加丰富多彩和快乐的地方。基于此，日本7和I组将购物中心的主要功能从传统的“购物和休闲”转变为“休闲购物”。

大树购物中心创建整个公共空间的标准化也是将其与其他购物中心区分开的功能。对于客户，客户在商店购物，有良好的回报途径，并从商店商人那里展示了关键产品。在格林伍德（Greenwood），商店中有6个标准化元素，包括徽标和天花板等的高度，可确保整个购物中心的透明度。

此外，还有一个人造草坪，孩子们可以放心地赤脚玩耍。前面有一个5m*3m的大型LED屏幕，相当于16 55英寸电视屏幕合并在一起，该屏幕将播放三种类型的漫画，动画或可爱的动物，并定期循环，孩子们也可以通过投影来识别和体验它们。这里还将在这里定期举办音乐会，以获得良好的聚会效果。

美食广场的深度容易出现盲点。从安全的角度来看，设计师将其设置为一个房间，并可以根据时间租用它，例如年轻人的聚会，母亲的小型聚会，并且有很多内部空间，也可以将儿童汽车推入。

在格林伍德四楼最大的孕产妇和儿童室中，它被整合到一个大空间中，以促进母亲在育儿上的相互交流，并且无需排队等候。还有一些用于儿童成长教育和健康的咨询服务，还有卡通主题设计，例如Hellokitty。

购物中心的屋顶有一个屋顶花园，面积约为4300平方米，为周围居民提供了免费的休息场所。天气晴朗时，顾客将自己的零食和饮料带到这里休息和重建，入口将在雨天关闭。花园中的活动广场将定期举办一些文化活动，例如大声朗读，脱口秀节目和对儿童的天体观察。通过屋顶花园，购物中心和居民的生活紧密相连和整合，成为人们生活中必不可少的一部分。

让我们看一下近年来在中国开业的两个小型购物中心。

北京Yuemao购物中心

基本信息

开发人员：

开放日期：2017年12月24日

商业区：20,000平方米

项目地址：北京Haidian区Houtun Road

项目亮点

高级 +传统业务升级

基于B2B2C模型的升级和转换社区购物中心

降低单堆区并达到近70％的铺设率

Yuemao购物中心位于Shangdi，中冈和Dongsheng科学技术园的三个主要科学技术行业。它位于北京中央轴的东侧，面对西部的北京西部高速公路，南部的第五圈路。它围绕该项目有许多成熟的房地产项目，家庭消费需求非常突出。但是，零散的业务结构，混乱的业务格式，经验差和稀缺的高端品牌的问题是突出的。

Yuemao购物中心升级并根据B2B2C模型来改造社区购物中心，并将“ Boutique +传统业务升级”作为重点，以创建北京北部第五圈社区的“新模板”为“新模板”。该项目涵盖1.5公里以内的9个办公物业，办公室人口约为260,000平方米。 1.5公里以内的居民社区总数，共有37个住宅社区，近40,000个永久居民，约120,000个中高端社区聚集，成熟的商业氛围和高消费能力，为后来的可持续运营提供了强有力的客户支持。

餐饮占最高比例，达到55％，亲子经验占18％，生命服务分别为14％，零售和休闲和娱乐账户分别为9％和4％；体验式业务格式的总比例高达91％（体验式业务格式基于餐饮，亲子经验，休闲和娱乐以及生活服务；超级企业格式的比例是品牌的数量）。

引入创新的业务格式和品牌，例如Hema Fresh，Qudong Journey和我的家庭腌制鱼。同时，众所周知的品牌的进入，例如Yunhaiyao，Watsons，Huawei和五星级多霍尔电影院北京北京国际电影院为周围居民提供了更多新兴的生活方式，并导致了社区消费的上升。

增加租赁区域，减少单个商店区域并增加商店数量，从而为项目投资提供更多空间。常规购物中心的购买率在55％至60％之间，Yuemao购物中心的购买率接近70％。设计和翻新后，有效的租赁面积增加了约2,000平方米。

露台是使用“弯曲墙壁借光”和“将线与点连接的”技术建立的，并散布在三个心房中以打破沮丧感。将业务在社区之外扩展到社区，使户外活动空间成为社区公共活动空间的一部分，弥补了办公室工作人员对潮汐流产对企业的影响。

广州 - 凯森·范克中央公园

基本信息

开发人员：Vanke Group

开放日期：2018年4月30日

商业区：55,000平方米

项目地址：广州Panyu区Xingtai Road 296号

项目亮点

·创建一个公园式的商业空间

·从城市空间到商业空间的自然过渡

·从十年协议到圈子运营，请注意社区居民的个人成长

·四个主题，解释在家美丽的日常生活

Kishen Vanke Central Park打破了传统购物中心“ Big Box”的思维方式，并使用更舒适的空间创造了终极的社交空间。该项目利用范克建筑研究中心的先进经验和科学方法来促进对污染的河流和河流的全面管理。河的两侧都有大量的污水管道，各种污染物流入河流。这条河是手动挖掘的开放频道，几乎没有自我清洁能力。

通过采用高效的微型泡沫技术，生物构成技术和植物浮动岛技术，水生态系统的自我修复和净化能力得到了改善，因此，河流和迅速增长形成了自我修复系统，水体的黑色和气味现象得到了显着改善，并且已经得到了大大改善，并且已经改善了景观效果。

Jisheng Vanke Central Park使用景观空间设计来激活商业街头空间并创建公园式的购物场景。建造六个主要空间：风库，愿望游泳池，蝴蝶花园，彩虹桥，叶泉和汤兹岛，建造商业空间，进入风景并变成有趣的事物，为滨水艺术和文学创造休息的地方，并使用艺术和知识载体来创建该地区的景观地标和记忆点。

升级原始建筑空间，负载业务，办公室，长期租赁公寓以及其他半开块，城市庭院，攀岩游戏山和其他亲子户外互动空间，以建立温暖而美丽的综合商业空间。

半开块的空间形式使Kishen Vanke Central Park可以更自然地联系社区 - 淡化了城市和商业项目之间的边界，并悄悄地无缝地整合到城市环境中。除了缺乏“门”之外，这种自然过渡也是项目室外空间主题创建的关键。在Kishen Vanke Central Park的设计中，这被认为是“城市和社区居民面临的建筑的表达”。

基于城市生活中庭院的稀缺性，基申·范克（Kishen Vanke）中央公园（Kishen Vanke Central Park）将该项目的室外空间建立在一个新的城市庭院中 - 六个主题景观散布着蝴蝶花园，叶子春天，愿望，儿童岛，风河，风库和Rainbow Bridge。它已经改变了风景并一口气完成，在项目内部形成了休闲主题动态线。

从融入社区的角度来看，基申·范克中央公园（Kishen Vanke Central Park）将户外商业空间“转变为一个新的城市庭院，满足社区的休闲和互动需求，使人们乐于停下来休息并进行交谈。这是为了恢复建立社区美好日常生活的愿景：在这里发生重要的生活时刻，并在商业项目和社区居民之间建立独特的记忆联系。

在基申·范克中央公园（Kishen Vanke Central Park）开幕的那天，基申·范克（Kishen Vanke）中央公园（Kishen Vanke Central Park）揭示了与邻居长大的愿景：十年的约会仪式：邀请10年来自周围社区的10个孩子在10年后的开幕式上写下他们的愿望，并将他们放入时代胶囊以密封他们。十年后，2028年，基申·范克（Kishen Vanke）中央公园（Kishen Vanke Central Park）将与孩子们见面，以见证彼此的成长。

自开放以来，基申·范克中央公园（Kishen Vanke Central Park）举办了几个亲子主题活动。例如，“小社交人经历了一天”的重点是儿童对职业的好奇心以及父母在特定的成长阶段的日常工作。通过以生活为导向的职业经验，孩子们可以学习新技能并加深对父母的理解。

除活动外，项目团队还将通过“数字组”和“亲子小组”的日常运营来立即了解社区居民的经验反馈和需求动态，并保持项目与社区之间的多维情感联系。

结合了四种主要主题业务格式：社会幸福，亲子成长研讨会，社区能源博物馆以及艺术和文化栖息地，为Panyu的人们带来了美丽的日常生活。 Parker表演艺术餐厅酒吧，Don Mueang音乐餐厅酒吧和Sakura House Bistro集中在Project Creation C中，以形成休闲的餐饮组合，突出了“慢慢享受美丽的日常生活”在C区的体验氛围，这是该项目的亮点。

以上四个案例具有自己的亮点和优势。进行了深入现场检查的朋友也可能认为他们做得不完全。但是，无论如何，应该从“前任”的实践中学到什么是关键。

1。定位必须清晰准确

1。调查该地区未来商业房地产的供应，业务格式计划和设计

2。了解辐射区域的客户需求和消费水平

3。投资品牌和主题之间的兼容性

4。为调整腾出空间并进行及时调整

2。业务格式更丰富，针对大多数客户

过去，购物中心的尺寸很大，可以容纳多种业务格式。但是，当一个小规模的项目包括多种业务格式时，其品牌组合需要更加准确，并且可以满足尽可能多的消费者的需求，以吸引大多数消费者聚集在购物中心。

3。更开放的建筑形式

由于它的尺寸很小，因此建筑形式绝对不能像普通的购物中心那样完全封闭，但是人们无意间走进购物中心，整合购物中心和社区的效果是最好的。这需要更开放的建筑设计。

1。购物公园风格：塑造露天主题购物广场后，它内置在购物公园中，该公园在收集和撤离购物中心的内部交通方面发挥了出色的作用。

2.街区风格：购物中心与街区流量紧密集成，并具有良好的互动，购物中心在街区上有强大的驱动力。

3。下沉的正方形样式：与平坦的地面相比，倾斜的地面将更具吸引力，尤其是人们喜欢走下楼梯。下沉带来了分开但没有分开的空间，自然限制了该区域。如果正确处理空间高度和纵横比，则更容易塑造位置感。

4。儿童游乐场风格：如今，赢得儿童的购物中心赢得了世界。只需看看各种购物中心的儿童游乐设施即可。由于政府希望今年取消封闭的社区，步行儿童的未来必须走出社区并走向广场。这个地方最好的提供商是一个基于社区的购物中心。

4。创建一个社区O2O闭环

在大数据时代，要建立一个更准确的购物中心，我们必须使用在线数据充分利用住宅业主的资源，并将其与商业企业嫁接。离线商业实体大约辐射约1公里，在线应用客户群覆盖了更广泛的范围，并通过物流分配扩大受众范围。例如，Vanke 2049有效地将社区服务与社区业务发展相结合，并通过实施Wanlehui服务平台，将业主的业务需求与商家联系起来，以创建社区O2O闭环业务。

对于购物中心，O2O的目的是增加客户流量和物业价值，并且他们不希望在线获利。因此，它通过O2O闭环在线连接并离线连接。首先，您可以从Internet或移动Internet获取流量，然后将流量转换为离线商店价格，然后将商店利率转换为加薪率，然后通过移动付款在线连接和离线连接。最后，您希望消费者可以分享他们的购物经验和评论。通过这样的逻辑，最终将形成一个良好的消费者封闭循环。

5。管理权的分离

所谓的权力分离管理模型意味着，公司实施统一的计划，统一的发展和统一管理，并且由许多商人分散并独立运营。

具体来说：

1。所有权属于开发商，该开发商特别负责融资和商业物业开发；

2.管理权由专业商业管理公司行使，所有者委托该公司负责整个商业物业的统一计划和管理，从而提高效率。高级专业管理人员为运营商提供良好的运营条件，并为购物者提供舒适的购物环境；

3。分散的操作方法还满足人们的消费行为和心理需求，并完全满足购物者比较和选择购物的特征和需求。

该模型强调了社会分工的劳动和技能专业化的作用。劳动分工很明确，每个人都履行自己的职责，这有利于全部发挥其各自的专业知识和优势并实现有效的运营。只有拥有统一的财产权，社区购物中心才能获得选择业务形式和类型的主动性，并实现社区购物中心的良好统一管理。

6。增加创意计划活动和客户体验

由社区商务建造的购物中心的最大缺点是，它们的项目规模有限，品牌少以及更新频率。由于地理位置，消费者相对固定且难以扩展。

这就需要连续通过高频创意营销计划活动为消费者带来新的体验，而这些活动缺乏其他购物中心，从而通过口碑传播和扩大新消费者不断巩固原始客户群。

此外，管理人员还需要有双向服务的感觉。社区购物中心的服务对象包括消费者和运营商。它不仅为消费者提供各种功能，例如购物，餐饮，娱乐，休闲，生活服务和社交互动，而且还为商人提供了方便且可靠的商业环境，为各种业务形式的共生和繁荣提供了利润环境，以便商人可以在其经营中获得社区购物中心的全面帮助和支持。

社区商业家庭风格的小型购物中心为社区居民提供了符合生活质量更好的第三个生活空间，提供了一种舒缓和缓慢的节奏氛围，与紧张的工作环境完全相反，并满足了个性化和多层的情感需求和社区居民的服务需求。

家庭风格的小规模购物中心可以开展多元化的品牌组合以及各种个性化的特色商店，快餐店和服务商店。商业区之间的联系可以与周围设施（例如剧院，文化中心，体育馆，银行，公园和一定规模的停车场）集成。

这个家庭的小型购物中心有很多库存。就太空创造而言，应向社区居民提供一个生活公园，该公园结合了购物，休闲，娱乐，教育和文化，聚会和社交互动，并充分展示由物业空间，软件和硬件设施以及设备以及商业服务详细信息创建的出色的生活环境和服务细节。